Finanstilsynet har gennemført en spørgeskemaundersøgelse blandt 24 mindre og mellemstore pengeinstitutter. Baggrunden for undersøgelsen er de stigende ejendomspriser og det meget lave renteniveau, som medfører risiko for store fald i ejendomspriser og for overvurdering af konkrete ejendomme, især ejendomme under udvikling eller opførelse. De mindre og mellemstore pengeinstitutters udlån til ejendomsprojekter udgjorde i 1. halvår 2016 i gennemsnit 3 pct. af deres samlede udlån.
Finanstilsynet fandt i flere tilfælde, at institutternes kreditpolitik ikke var tilstrækkelig dækkende i forhold til lån til ejendomsprojekter. Oplysninger om institutternes 10 største udlån til ejendomsprojekter viste endvidere, at nogle institutter ikke fulgte deres egne retningslinjer for udlån.
Hovedkonklusioner fra undersøgelsen
Institutterne anser ejendomsrelateret projektfinansiering som en branche med høj risiko, og de angiver ofte i deres kreditpolitikker, at der er behov for særlig opmærksomhed ved denne form for finansiering. I mange af institutterne var kravene til projektfinansiering imidlertid ikke præciseret nærmere, og der var ikke sat særlige grænser for eksponeringer på området.
Kravet til kundernes egenfinansiering var typisk 20-25 pct. eller lavere, hvilket Finanstilsynet anser for at være et lavt niveau, og lavere end i de store pengeinstitutter. Nogle institutter havde ikke krav om egenfinansiering. Et lavt egenfinansieringskrav kan opvejes af et højt krav til forudgående salg eller udlejning, men kun 20 pct. af institutterne havde et sådant krav. Kun få institutter stillede krav til byggestyring eller til bygherre i deres retningslinjer.
Finanstilsynet fandt også eksempler på, at institutternes udlån fraveg kreditpolitikken. Der var flere eksempler på, at institutterne i flere af deres udlån så bort fra egne krav om egenfinansiering, og der var tilfælde, hvor der slet ikke blev stillet krav om egenfinansiering. Projekterne var i stedet typisk forsøgt afdækket gennem garantier og ejerpantebreve.
Ifølge deres egne kreditpolitikker yder institutterne kun lån til projektfinansiering i deres primære markedsområde. En stor del af institutterne yder dog finansiering af projekter udenfor markedsområdet, hvis der er tale om en helkunde. En tredjedel af institutternes udlån var givet til projekter i København og Aarhus.
Baggrundsinformation om undersøgelsen
Ejendomsrelateret projektfinansiering er defineret som finansiering af grundkøb, udvikling, opførelse af boliger eller erhvervsejendomme for egen regning med henblik på videresalg eller udlejning. Det omfatter også lån til kunder, der har investeret i ejendomsprojekter.
Finanstilsynet har været på inspektion i nogle af institutterne i løbet af undersøgelsen, og observationerne om projektfinansiering er blevet undersøgt nærmere og afrapporteret i denne forbindelse. Andre institutter vil blive undersøgt nærmere på et senere tidspunkt. Alle institutter, der har deltaget i undersøgelsen, har modtaget en tilbagemelding med Finanstilsynets observationer.
Finansiering af ejendomsprojekter har været genstand for flere undersøgelser blandt pengeinstitutterne. Finanstilsynet offentliggjorde således i august 2016 sine observationer fra en række store pengeinstitutter. Denne undersøgelse viste en hård konkurrence på finansiering af projektejendomme.