Finanstilsynets fortolkning af § 33 c, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. samt § 152 d, stk. 3, i lov om finansiel virksomhed

1. Indledning

I forlængelse af Finanstilsynets afgørelse af 4. oktober 2007 om mulighed for at yde 70 procents belåning af erhvervsejendomme finansieret med særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer er Finanstilsynet blevet stillet nogle supplerende spørgsmål om problemstillingen.

Finanstilsynet har på den baggrund valgt at fremkomme med en supplerende vejledende udtalelse herom.

Sagsfremstilling

Finanstilsynet er blevet anmodet om at tage stilling til følgende:

1. En erhvervsejendom er oprindelig belånt med 70 pct. af ejendommens værdi mod supplerende sikkerhedsstillelse på 10 pct. for den del, der overstiger LTV på 60 pct. Efterfølgende falder ejendommens værdi, og forholdet mellem ydet lån og ejendomsværdi (LTV) stiger til mere end 70 pct. Skal der herefter stilles supplerende sikkerhed krone for krone for al belåning over 60 pct. af ejendommens værdi, eller kan kravet om ny supplerende sikkerhedsstillelse begrænses, fordi der allerede er stillet supplerende sikkerhed på 10 pct. for det oprindelige spænd fra 60 til 70 pct.?
2. En erhvervsejendom er oprindelig belånt i spændet mellem 60 og 70 pct. af ejendommens værdi. Ved efterfølgende fald i LTV kan supplerende sikkerhed på 10 procent så frigives i forhold hertil, og kan kravet om supplerende sikkerhed ved eventuelle senere stigninger i LTV begrænses til de 10 pct. op til den oprindelige belånings LTV og 100 pct. herudover?
3. Ved ændring af finansieringen af en ejendom fra finansiering i realkreditobligationer til finansiering i særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, vil der så være tale om en nybelåningssituation, hvor det alene vil være nødvendigt med supplerende sikkerhedsstillelse på 10 pct. op til LTV på 70 pct.?

2. Det retlige grundlag

§ 33 c, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv. samt § 152 d, stk. 3, i lov om finansiel virksomhed anfører, at for erhvervsejendomme kan lånegrænsen på 60 pct. forhøjes til 70 pct. mod supplerende sikkerhedsstillelse på mindst 10 pct. for den del af lånet, der overstiger 60 pct. For de omfattede ejendomme henvises der i bestemmelserne til § 5 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv., som omhandler lånegrænser for forskellige ejendomstyper ved ydelse af lån.

Denne regel er implementeringen af en særlig mulighed efter direktiv 2006/48 om adgang til at optage og udøve virksomhed som kreditinstitut (omarbejdning) (CRD-direktivet) vedrørende særligt dækkede obligationer, bilag VI, pkt. 68, litra e), 2. pkt. Denne mulighed er alene anført for belåningssituationer altså ved ydelse af lån, men er ikke gentaget i direktivets regler om at stille supplerende sikkerhed eksempelvis ved konstateret overskridelse af LTV ved ejendomsprisfald.

3. Finanstilsynets fortolkning

Da såvel § 33 c, stk. 3, i LRR og 152 d, stk. 3, i FIL henviser til en bestemmelse, der omhandler situationen, hvor der ydes lån, og da direktivets mulighed for at fravige hovedreglen på 60 pct`s belåning alene er anført vedrørende låneydelsessituationen, er det Finanstilsynets opfattelse, at muligheden for at fravige hovedreglen om, at der alene må ske belåning op til 60 pct. for de pågældende erhvervsejendomme, er begrænset til netop den situation, hvor der etableres et lån.

For så vidt angår spørgsmål 1) ovenfor gælder således, at efterfølgende forringelser i LTV, der medfører, at den oprindelige LTV stiger, medfører, at der kræves fuld supplerende sikkerhedsstillelse i forhold til den sædvanlige lånegrænse på 60 pct.

For så vidt angår spørgsmål 2) ovenfor må der efter Finanstilsynets opfattelse gælde, at efterfølgende frigivelse af supplerende sikkerhed som følge af forbedret LTV vil medføre, at LTV på frigivelsestidspunktet herefter må betragtes som oprindeligt LTV. Ved eventuelle efterfølgende forringelser i LTV skal der stilles supplerende sikkerhed i forhold til overskridelse af lånegrænsen på 60 pct. på helt sædvanlig vis.

For så vidt angår spørgsmål 3) kan det oplyses, at en ændret finansiering kan behandles som en ny långivningssituation for så vidt angår muligheden for at yde lån op til 70 pct. mod supplerende sikkerhedsstillelse på 10 pct. for den del, der overstiger lånegrænsen på 60 pct. Ved behandling som nyt lån kan imidlertid alene belånes op til 70 pct. Hvis LTV på dette tidspunkt overstiger 70 pct., gælder de sædvanlige regler med krav om fuld sikkerhedsstillelse udover lånegrænsen på 60 pct.