Sagsfremstilling
I perioden 1981 til 2002 var det muligt for andelsboligforeninger at opføre en ejendom med en statslig ydelsesstøtte til betaling af ydelsen på lån.
Et pengeinstitut har spurgt Finanstilsynet, hvordan pengeinstituttet i sin kreditvurdering skal tage højde for det potentielle tilbagebetalingskrav ved finansiering af en andelsbolig i en andelsboligforening, som har modtaget ydelsesstøtte.
Staten kan kræve den ovennævnte ydelsesstøtte tilbagebetalt ved salg af foreningens ejendom eller ved sammenlægning med en anden andelsboligforening, jf. § 160 k i bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v.
Siden 2013 har det været et krav, at størrelsen af tilbagebetalingskravet vedrørende ydelsesstøtten skal oplyses i en note i andelsboligforeningens årsrapport, jf. andelsboligloven § 5, stk. 11. Tilbagebetalingskravet vedrørende støtten er således ikke medtaget som et passiv i foreningens årsrapport og indgår dermed heller ikke i opgørelsen af andelsboligforeningens regnskabsmæssigt opgjorte egenkapital og andelskronen.
Tilbagebetalingskravet påhviler de andelshavere, der er medlemmer af andelsboligforeningen ved et salg af ejendommen, jf. § 160 k, stk. 3 i lov om almene boliger. Andelshaverne hæfter personligt for tilbagebetalingskravet, dog kun med et beløb svarende til den enkelte andelshavers andel af salgsprovenuet.
Et pengeinstitut skal have passende kendskab til oplysninger om privatkunder, herunder deres reelle formue, jf. bilag 1, punkt nr. 14 i ledelsesbekendtgørelsen. Desuden skal et pengeinstitut inddrage alle relevante forhold ved finansiering af en kundes køb af andelsbolig, jf. punkt 7 i bekendtgørelse om finansiering af bolig i vækstområder (punkt 7 gælder for alle områder).
Vurdering
Ydelsesstøtten skal alene tilbagebetales i den situation, hvor ejendommen sælges. Hvis en andelshaver får økonomiske problemer, vil det som udgangspunkt ikke medføre, at ejendommen sælges og foreningen opløses. Derimod kan det medføre, at andelshaver eller dens pengeinstitut kan blive tvunget til at sælge andelsboligbeviset, hvilket således ikke vil aktualisere tilbagebetalingskravet.
Da det som udgangspunkt er foreningen dvs. andelshaverne, som træffer beslutning om opløsning og salg, vil sandsynligheden for salg og dermed en aktualisering af tilbagebetalingskravet være lille, hvis salg ikke er i foreningens/andelshavernes interesse. Hvis ydelsesstøtten er et mindre beløb, kan andre hensyn vægte højere, mens det virker usandsynligt, at andelshaverne vælger at sælge ejendommen, hvis det medfører en meget stor tilbagebetaling.
Ved foreningens konkurs og tvangssalg af ejendommen vil dagsværdien af ejendommen typisk være negativt påvirket deraf, og sandsynligheden for et provenu til andelshaver (salgsværdi udover den pantsatte værdi) er derfor mindre. Det reducerer sandsynligheden for, at andelshaver kommer til at tilbagebetale ydelsesstøtten i en konkurssituation, da andelshavers hæftelse for tilbagebetalingskravet kun er med et beløb svarende til den enkelte andelshavers andel af provenuet.
Endelig skal forpligtelsen ikke indregnes på andelsboligforeningens balance og dermed heller ikke indregnes i den regnskabsmæssige værdi af andelsboligbeviset, herunder andelskronen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 11. Tilbagebetalingsforpligtelsen i forbindelse med ydelsesstøtten er dermed forskellig fra f.eks. en forpligtelse til landmandens udskudte skat og andelsboligforeningens negative markedsværdi af renteswaps, da begge som udgangspunkt indgår i regnskaberne og skal betales ved ophør.
Finanstilsynet vurderer på den baggrund, at pengeinstituttet i sin kreditvurdering skal foretage en konkret vurdering af, om tilbagebetalingskravet i forbindelse med ydelsesstøtten bør indregnes ved pengeinstituttets vurdering af andelsbevisets reelle værdi samt vurdering af andelshavers formue og gældsfaktor. Tilbagebetalingskravet skal således altid indgå i den konkrete vurdering, men det skal ikke altid fradrages ved opgørelse af den reelle værdi af andelsboligbeviset og ved opgørelse af andelshavers formue og gæld. Sandsynligheden for, at tilbagebetalingskravet aktualiseres kan således være så lille, at det efter en konkret vurdering ikke skal indregnes.
Pengeinstituttets konkrete vurdering kan bl.a. tage højde for, om foreningen forventes opløst, og om det må forventes at give et provenu til andelshaver og dermed en tilbagebetalingspligt. Væsentlige elementer i vurderingen kan være foreningens økonomi eller planer om salg af ejendommen.
Finanstilsynet bemærker for en god ordens skyld, at ved finansiering af en kundes køb af andelsbolig bør instituttet altid gennemgå andelsboligforeningens økonomi, hvilket indebærer det omtalte tilbagebetalingskrav til ydelsesstøtte men også en lang række andre forhold, som dette notat ikke behandler.
Afgørelse
Finanstilsynet har meddelt det pågældende pengeinstitut, at pengeinstituttet skal foretage en konkret vurdering af, om tilbagebetalingskravet i forbindelse med ydelsesstøtten skal indregnes ved pengeinstituttets vurdering af andelsbevisets reelle værdi samt kundens formue og gældsfaktor.
Pengeinstituttet skal i sin konkrete vurdering tage højde for, om foreningen forventes opløst, og om dette må forventes at give et provenu til andelshaver, som kan indebære en tilbagebetalingspligt. Væsentlige elementer i vurderingen kan være foreningens økonomi eller planer om salg af ejendommen.