Styrelsens kontrol af årsrapporten gav anledning til, at styrelsen påbød virksomheden fremadrettet i kommende årsrapporter at korrigere nedenstående forhold.
Styrelsens kontrol omfattede tillige flere forhold, hvor styrelsen ikke konstaterede overtrædelser af IFRS eller årsregnskabsloven.
Benyttede forudsætninger i DCF-model til opgørelse af investeringsejendommenes dagsværdi
Det fremgår af årsrapporten, at virksomheden benytter en DCF-model til brug for opgørelsen af dagsværdien af investeringsejendommene. Det anføres yderligere, at der er benyttet en diskonteringssats på 7,75 %, samt at lejeindtægterne er justeret med 2,5 % for alle år.
I forbindelse med styrelsens kontrol af dagsværdiberegningen konstaterede styrelsen, at værdien i terminalperioden blev opgjort på baggrund af et inflationskorrigeret forventet resultat i terminalperioden. Den beregnede terminalværdi blev dog tilbagediskonteret med en rentesats, hvor der var forudsat en inflation på 0%.
Styrelsen konstaterede endvidere, at modellen forudsatte, at de årlige nettopengestrømme blev betalt ved slutning af året, og ikke jævnt fordelt over året.
Det fremgår af IFRS 13, afsnit 61, at:
”En virksomhed skal anvende de værdiansættelsesmetoder, der er relevante i situationen, og for hvilke der foreligger tilstrækkelige data til at måle dagsværdien, så anvendelsen af relevante observerbare input maksimeres, og anvendelsen af ikkeobserverbare input minimeres.”
Det fremgår af IFRS 13, afsnit B14, litra d, at:
”Forudsætninger om pengestrømme og diskonteringssatser skal være konsekvente internt. Nominelle pengestrømme, der omfatter inflationens virkninger, skal eksempelvis diskonteres med en sats, der omfatter inflationens virkninger. Den nominelle risikofrie rente omfatter inflationens virkninger. Reelle pengestrømme, der ikke medtager inflationens virkninger, skal diskonteres med en sats, der ikke medtager inflationens virkninger. Tilsvarende skal pengestrømme efter skat diskonteres med en diskonteringssats efter skat. Pengestrømme før skat skal diskonteres med en sats, der svarer til disse pengestrømme.”
Styrelsens vurdering
Det er styrelsens vurdering, at virksomheden ved at tilbagediskontere terminalværdien med en rente, hvor der ikke er forudsat inflation, ikke har benyttet en diskonteringssats, som er internt konsekvent i forhold til de benyttede pengestrømme, hvor der blev indregnet forventet inflation. Virksomheden har således fremskrevet det forventede nettoresultat fra ejendommene med inflation frem til terminalperioden, hvorefter virksomheden har beregnet en terminalværdi på baggrund af et inflationskorrigeret nettoresultat. Derefter har virksomheden tilbagediskonteret terminalværdien med en diskonteringssats, som ikke er tillagt inflationen, hvilket har medført en for lav rentesats og dermed for høj værdi af investeringsejendommene.
Idet modellen for dagsværdiberegningen endvidere forudsatte, at husleje og driftsomkostninger først blev betalt i slutningen af året, har dette forhold medført en for lav værdi af investeringsejendommene.
På den baggrund har styrelsen konstateret, at virksomhedens opgørelse af dagsværdi af investeringsejendomme ikke er i overensstemmelse med retningslinjerne i IFRS 13, afsnit 61 og B14, litra d. Styrelsen påbød derfor virksomheden fremadrettet at sikre, at virksomhedens model for opgørelse af dagsværdi er i overensstemmelse med retningslinjerne i IFRS 13.
Oplysninger om de benyttede forudsætninger til beregning af investeringsejendommenes dagsværdi
Virksomheden har i årsrapporten oplyst om de forudsætninger, som er lagt til grund ved beregningen af investeringsejendommenes dagsværdi. Det oplyses, at diskonteringssatsen (discount rate) er fastsat til 7,75 % og at der er indarbejdet en lejeforhøjelse på 2,5 % for alle følgende år. Det anføres herudover, at vedligeholdelse er fastsat til 42 kr. pr. m2, samt at udlejningsprocenten var 92 %. Virksomheden har endvidere redegjort for dagsværdiens følsomhed overfor en ændring i diskonteringssatsen.
Det fremgår af virksomhedens model, at de forventede nettopengestrømme i budgetperioden tilbagediskonteres med en diskonteringssats inklusive inflation, men denne sats var ikke oplyst i årsrapporten.
Det fremgår af IFRS 13, afsnit 93, litra d, at for så vidt angår tilbagevendende og ikketilbagevendende dagsværdimålinger kategoriseret på niveau 2 og 3 i dagsværdihierarkiet skal virksomheden medtage en beskrivelse i noterne af værdiansættelsesmetode(r) og inputtene brugt til dagsværdimålingen.
Styrelsens vurdering
Det er styrelsens vurdering, at både diskonteringssats inklusive inflation og afkastkravet i terminalperioden begge er væsentlige forudsætninger (input) for opgørelsen af dagsværdien, hvorfor virksomheden skal oplyse begge satser, jf. IFRS 13, afsnit 93, litra d.
Da virksomheden har oplyst den aktuelle tomgangsprocent fremfor den forventede og i modellen benyttede tomgangsprocent, påbød styrelsen ligeledes virksomhed at oplyse om den i modellen benyttede tomgangsprocent, jf. IFRS 13, afsnit 93, litra d.
Oplysninger om anvendelse af vurderingsekspert ved opgørelse af investeringsejendommes dagsværdi
I forhold til dagsværdiopgørelsen af investeringsejendommen har virksomheden i årsrapporten anført, at afkastkravet/diskonteringssatsen er baseret på oplysninger fra ejendomsmæglere og ledelsens vurderinger. Dog er dagsværdien ikke baseret på vurderinger udført af uafhængige eksterne vurderingseksperter. Modsat fremgår det på en anden side i årsrapporten, at dagsværdier er bestemt baseret på en årlig vurdering udført af eksterne vurderingseksperter, som anvender en model, der anbefales af International Valuation Standards Committee.
Virksomheden har oplyst til styrelsen, at der ikke har medvirket uafhængige vurderingseksperter ved opgørelsen af investeringsejendommenes dagsværdi.
Der fremgår af IAS 40, afsnit 75, litra e, at der skal oplyses om, i hvilket omfang dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på en værdiansættelse fra en uafhængig vurderingsmand. Hvis skønnet over dagsværdien ikke er foretaget af en vurderingsmand, skal dette oplyses.
Styrelsens vurdering
På baggrund af virksomhedens oplysninger er det styrelsens vurdering, at dagsværdien ikke er baseret på en konkret værdiansættelse fra en uafhængig vurderingsekspert. I henhold til IAS 40, afsnit 75, litra e, kan virksomheden derfor ikke oplyse, at værdiansættelsen baseres på en årlig vurdering udført af eksterne vurderingseksperter. Styrelsen påbød virksomheden fremadrettet at oplyse herom.
Oplysninger om omsætning til storkunder
Virksomheden har i årsrapporten oplyst, at omsætning fra kunder, som genererede mere end 10 % af omsætningen i 2023, udgjorde i alt 44,8 mio. DKK i 2023. Det fremgår videre af årsrapporten, at de fire største kunder stod for ca. 50,4 % af den totale omsætning.
Virksomheden har oplyst til styrelsen, at der i regnskabsåret var 2 kunder, som hver især oversteg grænsen på de 10 % af virksomhedens samlede omsætning.
I henhold til IFRS 8, afsnit 34, skal virksomheden oplyse, hvis omsætningen fra enkelte kunder beløber sig til mindst 10 % af virksomhedens omsætning. Virksomheden skal endvidere oplyse den samlede omsætning for hver af denne type kunder og i hvilke segmenter, omsætningen er indregnet.
Styrelsens vurdering
Da virksomheden aflægger koncern- og årsregnskab efter IFRS, skal virksomheden også overholde alle krav i IFRS, som er konkret væsentlige. Da styrelsen har vurderet, at oplysninger om storkunder efter IFRS 8, afsnit 34, er væsentlige, skal virksomheden give disse oplysninger i regnskabet. Det er ikke muligt at undtage oplysninger af konkurrencemæssige årsager, jf. omtalen i IFRS 8, afsnit BC43-BC45. Styrelsen påbød virksomheden at medtage oplysningerne i kommende årsrapporter.
Oplysninger om omsætning på væsentlige markeder
Virksomheden har i årsrapporten vist, hvorledes omsætningen fordeles på regioner (EMEA, Americas og Asia/Pacific). Herudover har virksomheden anført, at 8 % af virksomhedens omsætning stammer fra Danmark. Der er derudover ikke givet oplysning om omsætning i enkeltlande.
Virksomheden har oplyst til styrelsen, at virksomhedens omsætning i Tyskland udgjorde 45,7 mio. DKK (32 % af samlet omsætning), USA 23,5 mio. DKK (16 % af samlet omsætning) og Danmark 11,4 mio. DKK (8 % af samlet omsætning).
I henhold til IFRS 8, afsnit 33, litra a, skal en virksomhed præsentere omsætning fra eksterne kunder, der kan henføres til samtlige fremmede lande, hvorfra virksomhedens omsætning stammer. Hvis omsætningen fra eksterne kunder, der kan henføres til et enkelt fremmed land, er væsentlig, skal denne omsætning oplyses separat.
Oplysningerne kan undlades, hvis de nødvendige oplysninger ikke foreligger, og det vil indebære uforholdsmæssige store omkostninger at udarbejde dem.
Styrelsens vurdering
Det er styrelsens vurdering, at virksomheden skal oplyse om omsætning til enkeltlande, såfremt denne omsætning er væsentlig, jf. kravet i IFRS 8, afsnit 33, litra a.
Styrelsen vil umiddelbart vurdere, at omsætningen til Tyskland og USA er væsentlig, idet omsætningen til disse lande udgør mere end 10 % af den samlede omsætning, og derfor skal oplyses separat. Virksomheden kan dog ikke undlade at oplyse omsætning til eventuelle andre lande, som virksomheden vurderer som væsentlig.
Grænsen på de 10 % er ikke fastsat i IFRS, men styrelsen har undersøgt relevant regnskabslitteratur, hvor grænsen på 10 % nævnes. Ligesom 10 % er anset for at grænsen for, hvornår omsætning til enkelt kunder skal oplyses. Styrelsen påbød virksomheden at oplyse herom i kommende årsrapporter.